Informe Catastrofico sobre el precio de un pisico. De la serie: "No veas lo que cuesta esto"
Estamos atrapados, o tragamos o nos dan por culo. He estado investigando y mas o menos he hecho un cálculo del coste de construcción de un piso de 90 m2 pelao. Ahi vamos.
Planos y planteos: Aparejadores y arquitectos normalmente cobran porcentaje del valor del proyecto global de un edificio. O sea que a la promotora le cobran unos, pongamos 50 M y tiro alto por un edificio de 30 viviendas.
9616,19 Euros
Espacio en el Solar: El ayuntamiento te roba pero aceptamos barco.
PVP mt2 en Lleida vivienda nueva 1.355,90
PVP mt 2 en Lleida segunda mano 1.044,30
PVP mt2 en Lleida Proteccion Oficial 1.135,20
O sea que por 90m2 pagaremos un picazo. Un sablazo, pero nosotros votamos al alcalde.
Fuente: http://www.bolsacinco.com/051021155457B5_precio_metro_cuadrado.htm
La estructura de hormigón: Ojo, solo de un piso. El precio oscila entre 6000
€ de pelas. 30 millones mas o menos por un edificio de 30 viviendas.
Fuente: mi hermano que es albañil.
Permisos de ayuntamiento: Regulados a la ordenanza fiscal. Miraos esto http://www.paeria.es/arxius/ordenances/Document_223.pdf. Es para obra menor pero imaginad para una promotora que construye 30 viviendas. Y si el baranda es amigo del alcalde de Mollerussa pues no veas. El permiso de obra quizas le cueste 1o kilitos, divididos en 30 viviendas:
18000 €
Construcción de paredes maestras: Esto si que tiene gracia.
Ud Ladrillo perforado tosco 25x12x10 0,15 €
Supongamos que contamos los ladrillos de las paredes de un piso de 90 m2. Resulta un cubo de 90 x 2 mts de altura. Si el ladrillo mide 10 de alto calculad unos 20 ladrillos de altura y a cada m2 ponedle 6. 1000 ladrillos mas o menos? Por 0,15 € = 1500 € de tochos. Más 2000 € de cementos y áridos. Igual a
3500 €.
Fuente: http://www.preoc.es/
Creacion de tabiques con mahon: 50 cm 3,66 € para 90 m2 calculad 250 .
915 €.
Creacion de tabiques de pladur: Placa pladur 15 mm. 12,2 € m2. Calculad unas 100 placas. 1220 € más montaje y materiales anexos, que serán...
7220 €, ala.
Suelo del piso: 90 metros de baldosa de gres. Una cualquiera por ejemplo. Si le pones resina epoxi debajo de la baldosa para humedades cuenta que son 20,06 € el metro cuadrado, pero apuesto a que no le ponen en una vivienda que tarda seis meses en construirse. Bueno, al grano. En total y contando como yo se. Plaqueta gres (12 euros/m2),
1080 €. Si lo ponje un especialista serán 12 € por m2 de mano de obra. Pero normalmente lo pone el asalariao de la promotora.
Enyesado con flor: Metro cúbico de pasta de Yeso Blanco 96,58 €. Ojo, es un yeso de calidad que no produce grietas. Cuantos metros cúbicos tenemos? unos 500? exagero? poned 14487 € de enyesado. Pero no, nuestro enyesado no es de calidad. El nuestro se agrieta, por lo tanto cuesta 9,00 €. Multipilicad y hallareis que el enyesado cuesta
1350 €. Sumadle la mano de obra a 4,30 m2 y el resultado es el de 1737 €
Construcción de fachada o caravista: Teniendo en cuenta que va sin mano de obra dado que lo hacen los albañiles asalariados, contemos solo el material de la fachada, de una cara que da a la calle, unos 250 ladrillos especailes de caravista. Su precio es de unos 2 euros por pieza contando una chula. Coño!
500 € !!
Instalación electrica: Si el fulano es caro y cobra por horas lo llevamos claro. Pero sabed que un electricista que trabaja directamente para promotora no cobra por horas. Hace un presupuesto fijo que cobra cada 90 dias. Cabe decir que para tener continuidad con la promotora, acostumbran a rebajar los precios muchisimo. Pero contemos los pvp.
La instalacion electrica se compone de varias fases y simplifico:
Control Recepcion Instalacion de enlace: Exteriores. Normalmente y bajo control de calidad lo supervisa y financia la compañia electrica. Pero dejemos de soñar y pongamos que cuesta 35 la hora de arquitecto y 25 la de ingeniero técnico (er chispa). Se tiran 72 horas en hacerlo. Le cobran a la promotora 4050 € de mano de obra y 7500 € de materiales.
11550 €
Control Recepcion Cuadros secundarios: Cuadros de fuerza globales del edificio. De Ahí dividiremos hacia cada piso. 25 € hora de chispa. Una media de una semana. A 8 horas por dia. 1000 € por mano de obra y 8000 € por materiales.
9000 €
Control recepcion Instalaciones interiores: Obvio. Metro Cable cobre 2x2.5+T mm2 0,63 € . Si gastamos 3000 mtrs tirando alto. 1890 € . 240 horas de mano de obra a 25 €/hora 6000 €. Con cajas de empalme y llaves de luz...unos 2000 € mas, venga.
9890 €
Instalación de agua, gas y calefacción: Eso si que lo se de buena tinta. Un operario cobra 25 € de mano de obra. Por un piso cuenta que estas cinco dias, 40 horas poniendo tuberias y desagües. 40 horas poniendo radiadores y tuberias de calefacción. 20 horas haciendo la instalación de la tuberia de gas que viene de la calle y 20 horas poniendo el sanitario (los wateres y eso).
3000 €. Súmale los precios de material:
Tuberia pvc 110 mm: 15, 94 € m. Necesitas 5 metros o seis. 79,7 €
Tuberia pvc 40 mm: 8, 90 €. Necesitas unos 20 mts: 178 €
Tubo Polietileno Reticulado para conducto agua: 5, 99 € mt. Necesitas unos 100 mts para agua y unos 200 para calefaccion:
1797 €
Radiadores de aluminio: 12, 93 cada elemento. Se entiende por elemento cada bloque de aluminio que conpone el radiador. En una habitacion de 10 mts cuadrados necesitaras unos 6 o 7 dependiendo del grado de humedad y del material de las ventanas. En toda la casa calcula unos 50 elementos.
615 €
Resto de materiales: piezas, soportes y fijaciones: Ponle 800 € y va que xuta.
Antenas y telefonia: La Telefonia y la antena vienen con el precio de la instalacion electrica en la mayoria de los casos, pero es conveniente contar
unos 1000 € más por esto.
Marcos de puertas y puertas: Se cuentan los armarios empotrados. Carpintería de puertas (marcos) 428 €. Sumados al material de cada puerta con sus pomos:
3300 € y tenemos 7 puertas.
Puerta de entrada: Puerta de entrada Oregón Relieve (seamos caprichosos)
430,08 €
Espuma poliuretano para aislar de humedad: 3, 14 el kilo. Ponme unos 100 kg para un par de paredes con camareta. 314 € sumados a 500 € de mano de obra del tio de la pistola.
814 €
Instalación de ventanas: Modernamente de pvc. M2 Contraventana PVC lamas fijas 152,95 € . Calculad 3800 €. Mano de obra 2000 €.
5800 €.
Enraxolao de baño y cocina: Esto, como el suelo, lo hace el paleta con el peon. Ambos asalariaos de la promotora. Materiales: Azulejo 1ª.Hasta 20x20cm 8, 30 € m2. Necesitaremos unos, pongamos 500.
4500 €
Apliques de baño: En el ikea o el Carrefur nos cuestan unos 100 €
Muebles de cocina y extraccion: http://www.preciomania.com/home_catpage.php/catzero=146// Si mirais la Corner Cabinet vereis que cuesta desde 139 € poned que cuesta 1000, venga.
1000 €
Pintura: La mano de obra esta en 12 €. Dos semanas. 80 horas. Materiales 1000 €. 960 más 1000.
1960 €
Electricidad y gastos de logistica: http://www.construinfo.com/?type=GoogleAdWordsSearch Aqui un detalle.
Sueldos Trabajadores de la constructora: Pongamos que para hacer un edifico de 30 viviendas la promotora contrata a 10 oficiales y a 10 peones. El oficial cobra 1200 € al mes de media. El peon 800 €. Tardan seis meses en construir el edificio (hoy en dia si). 72.000 € mas los peones que son...
48.000 €
Lujos: Ascensor, buzones chapados en oro de 24 kilates y barandillas de Rococó. No los he contemplado.
Nos dejamos los techos, pero vivimos en un primer piso, verdad?
TOTAL: 156966.78 € -- 26 millones de pelas.
Entonces, el resto hasta los 30 millones que vale un piso en Lleida son honorarios de la inmobiliaria por venta y el beneficio de la constructora, no?
Ok. Aceptamos. Entonces. Donde está el problema??
El problema está en que los mismos materiales y manos de obra hace cinco
años eran los mismos y un piso costaba 12 millones de pelas. Que ha pasado.
Alguien me lo puede contestar?
Respuesta de uno que esta documentao. Zancs Arellano.
"a. el inmueble no es una vivienda, sino una inversión para muchísimo capital ocioso
una de cada 5 viviendas de lleida city está vacía, dice el colegio de arquitectos
b. los alquileres están lo bastante altos y las hipotecas lo bastante bajas (por ahora, pues ya empiezan a subir) como para q los q buscan vivienda opten por comprar
c. la legislación no grava los inmuebles vacíos, pero sí ofrece mayores deducciones fiscales a la compra q al alquiler.
d. detrás hay un filón de dinero negro q sólo explotan los promotores y, recientemente, los asaltantes de chalets albanokosovares"
Pues imaginate si ya empiezas en un pueblo donde el precio por metro cuadrado es de 6000 €... así estan las cosas por el Valle; protección oficial??? ni lo sueñes...
Tengo una pequeña empresa de chispas y no te imgainas los gatos relacionados con ejercer la profesión. No es todo tan facil, hay muchisimas trabas legales y de papeleos.
O pensais que las obras se hacen sin prevencion de riesgos laborales, sin asegurar tanto los materiales como a las personas, que no hay controles de calidad, inspecciones de trabajo, etc etc.
No es todo tan facil, ni tan barato.
Por cierto, esta muy bien explicado todo en cristiano, pero podias haber ahorrado cogiendo una lista de precios para la construcción donde están tasados por las comunidades autónomas los precios de todo, esos precios no son reales, luego hay que sumar al menos un 150% a los mismos y no te salgas de ahi con un promotor porque saben perfectamente de que va el tema (precios oficiales + 150% = coste real).